Diskussionerna har den senaste tiden gått höga om marknadshyrors vara eller inte vara i nyproduktion. Att frågan skulle utredas utlöste till och med en regeringskris. En färsk utredning, ”Läge och kvalitet i hyressättningen”, föreslår nu att hyrorna höjs kraftigt också i delar av det befintliga bostadsbeståndet, detta för att komma till rätta med upplevda orättvisor utifrån bostädernas mer eller mindre attraktiva läge.

Idag ligger hyrorna för lägenheter i äldre hyresfastigheter på ur lägessynpunkt attraktiva adresser i Stockholms innerstad i många fall på samma eller lägre nivå som för lägenheter i oattraktiva också så kallade utsatta områden i de omgivande miljonprogramsförorterna, exempelvis Rinkeby och Tensta.

Det här upplever vissa som orättvist och utredarnas lösning är att hyresvärdarna ska ges möjlighet att kraftigt höja hyrorna i attraktiva områden, utan att ha några kostnadsskäl för detta utan endast med hänvisning till det attraktiva läget.

– Sverige behöver få en ny lagstiftning på hyressidan. Vi föreslår att parterna kommer överens om bruksvärdeshyrorna i förhandlingar. Men vissa kollektivt förhandlade hyror måste bort som jämförelsematerial om de inte har baserats på kvalitet, säger utredaren Sophia Mattsson-Linnala i en kommentar till förslaget till SvD.

Större genomslagskraft för läge vid hyressättning

Även tidigare har bostadens läge variet en parameter i hyresförhandlingarna men den har av parterna prioriterats olika från förhandling till förhandling, varför läget slagit igenom i olika grad i likvärdiga områden. Den nya utredningen vill nu se att lägesfaktorn slår igenom mer systematiskt och likvärdigt över hela hyresfastighetsbeståndet.

Fastigheter i exempelvis Stockholms innerstad där det attraktiva läget inte tidigare beaktats ska enligt utredarnas förslag få hyrorna kraftigt höjda. Detta för att inte hyresgäster som bor i mindre attraktiva områden ska uppleva sig orättvist behandlade.

Obalans i ett flertal städer

I andra städer har lägesfaktorn beaktats i än lägre grad än i Stockholm. Ett exempel är Örebro där området Vivalla idag helt domineras av invandrare och på grund av sociala problem och kriminalitet klassas som “särskilt utsatt område”. Samtidigt är hyrorna på samma nivå som på väsentligt mer attraktiva adresser i den gamla stadskärnan.

Göteborg och Växjö är andra städer som nämns i utredningen och som gått en liknande utveckling till mötes med “utsatta” områden som sjunkit kraftigt i attraktionskraft men där detta inte kommit att återspeglas i förhållandet mellan hyrorna i dessa områden och de i innerstaden.

Malmö som i hög grad brottas med motsvarande problematik framhålls i utredningen som ett exempel att följa. Där har parterna i hyresförhandlingar kommit överens om att hyrorna i de mer attraktiva stadsdelarna ska kunna höjas betydligt mer än i “utsatta” områden som Rosengård.

Mindre förhandlingar och mer lagstiftning

För att driva igenom de här förändringarna på bred front i landet vill utredarna att parternas förhandlingsrätt begränsas och att mer av hyressättningen i stället regleras i lag. Man vill också ge hyresnämnderna starkare instruktioner att i hyrestvister döma utifrån synsättet att läget ska ges stor genomslagskraft.

Man vill också att det börjar föras en mer detaljerad statistik över hyressättningen som underlag för framtida hyresförhandlingar och bostadspolitiska beslut.

Många villiga betala mer för att slippa problemområden

Enkätundersökningar har gjorts som en del av utredningen. Dessa visar att allt fler är beredda att betala högre hyra för att slippa bo i utsatta områden.

– Våra undersökningar visar att folk är beredda att betala betydligt mer i hyra i attraktiva bostadsområden. Man vill betala för vissa preferenser och det stämmer helt med bostadsrättsvärderingarna, säger Sophia Mattsson-Linnala.

Inga siffror på vilka och hur många som kan drabbas

Utredarna har inte själva tagit fram något material som visar hur många fastigheter i exempelvis Stockholms innerstad som enligt de här kriterierna kan anses ha alldeles för låga hyror eller som hus för hus pekar ut vilka hyresgäster som befinner sig i farozonen för kraftiga hyreshöjningar. Man vill dock se att ett sådant arbete inleds.

– Eftersom det inte finns offentlig hyresstatistik så det går inte att säga. Men ett offentligt register kommer att sätta press på parterna att jobba mer med hyrorna, menar Sophia Mattsson-Linnala.

Oklart om marknadshyror i nyproduktion

Beträffande marknadshyror i nybyggda fastigheter var förslaget enligt januariöverenskommelsen mellan regeringspartierna och C+L att det skulle träda i kraft från och med 1 juli 2022.

Efter att regeringen avsatts på den frågan, Centerpartiet förklarat sig beredda att bordlägga den och JÖK inte längre existerar i sin tidigare form, för det förslaget nu en osäker tillvaro.