➤ KRÖNIKA  Bostadspriserna i Sverige har stigit snabbt i över ett årtionde. När alla andra bostadsbubblor runt om i Europa brast i finanskrisen 2008, fruktade många att huspriserna i Sverige också skulle kollapsa (och dra med sig våra banker i fallet). När man sedan kunde konstatera att så inte skedde, skapades en sorts förnöjsamhet, och i typisk svensk stil började vi inbilla oss att såna hemskheter bara sker utomlands. Och i typisk svensk stil har vi fel.

Den första frågan vi bör behandla är; hur vet vi att vi har en bostadsbubbla? De senaste tio åren har bostadspriserna ökat 53 % nationellt (67 % i Stockholm). Den totala inflationen de senaste tio åren har varit mindre än 12 %.

Mest anmärkningsvärt är att hushållens disponibla inkomster (alltså, inkomst efter skatt) bara ökat med 22,5 % de senaste 10 åren. Inte så dåligt faktiskt med tanke på finanskrisen – men betydligt mindre än 53 %!

Nu betyder ju detta inte automatiskt att det finns en fastighetsbubbla. Huspriser kan stiga helt enkelt för att husen faktiskt blivit värda mer. Att huspriserna steg när husen började få rinnande vatten, elektricitet, och toaletter istället för utedass var helt logiskt – produkten ifråga blev ju märkbart bättre. Men om vi tänker tillbaks till 2007… vad är det för makalöst teknologiskt framsteg som gjort husen 50 % mer värda sedan dess? Jag kommer inte på något. Sen dess har vi visserligen fått en halv miljon fler “kulturberikare” som grannar, men jag vet inte om det räknas.

Om det vare sig är inflation, inkomstökningar eller förbättringar som drivit huspriserna, då har vi en bubbla. Och mycket riktigt så har hushållens skulder ökat stadigt de senaste 10 åren, samtidigt som räntekostnaderna absurt nog sjunkit då Riksbanken satt styrräntan på minus för att kunna få lånefesten att fortsätta. Hushållens skuldsättning ligger nu på 180 % av disponibel inkomst – intressant nog var det precis så högt som irländarnas skuldsättning nådde 2007 när deras bostadsbubbla sprack och slog ekonomin i spillror.

Nästa gång du hör någon påstå att Sveriges ekonomi går bra, fråga honom varför Riksbankens ränta i så fall fortfarande är på depressionsnivåer. Låg ränta sätter man ju i dåliga tider och hög ränta i goda tider. Om ekonomin flöt på bra, och inte bara var ett inflaterat skuldskepp, varför är då inte styrräntan runt 4,75 % som den var före kraschen 2008?

Men huspriserna har ju stigit snabbt länge invänder någon; varför sjönk de inte när alla andra bostadsbubblor sprack 2008? Visst, huspriserna föll något kvartal, men det skedde inget bottenlöst fall som i Irland. Först och främst så var svenska fastigheter inte fullt så övervärderade då, men det är inte hela förklaringen.

Svenskarnas förtroende för myndigheterna hjälpte också. En viktig del av svensk kultur som utmärker oss från de flesta andra länder, är att vi litar på staten. Vi har växt upp med bilden av staten som en beskyddare, som den ”goda” kraften som försvarar oss från vad det än må vara. Det må så vara att detta förtroende inte alltid är förtjänt, men det förtroendet är vad som gör att vi inte får panik lika lätt som exempelvis irländare. Där ses politiker (med viss rätt!) som antingen korrupta eller inkompetenta, och ingen tar för givet att statsmakten är där för dem när det stormar i livet. Därför, när politikerna år 2008 sa att det inte fanns någon anledning till panik, så fick irländarna om något mer panik – för politiker ljuger ju alltid!

När svenskarna fick höra att det inte fanns någon anledning till panik, att pappa Staten skulle vara där för oss och skydda oss från de dumma lågkonjunktursmonstren under sängen, så trodde vi däremot på det. Och därför, till skillnad från irländarna, så paniksålde vi inte våra hus.

Men den absolut viktigaste anledningen är Sveriges fullkomligt dysfunktionella hyresrättsmarknad. Kösystemet är visserligen en absurd parodi på hur man bedriver bostadspolitik, men fördelen med denna kommunistiska kvarleva är att det är riktigt svårt att flytta in i hyresrätter… ja, det är faktiskt bra i det här fallet!

Om du är en svensk husägare som misstänker att huspriserna snart kommer att falla, säljer du då huset nu? Var ska du då bo? Det är ju flera års väntetid för att få en hyreslägenhet. Visst kan du köpa en bostadsrätt eller ett mindre hus, men de lär ju sjunka i värde de med, så det är ju inte så mycket vits. Denna ”tröghet” i bostadsmarknaden har sannolikt hittills räddat oss från en krasch. Och om ni funderat på varför politikerna inte gör något konkret för att bygga fler hyresrätter så har ni en stor del av svaret där!

Förr eller senare räcker dock inte allt detta. Övervärderingen är nu extrem, svenskarnas förtroende för statsmakten och politikerna har sjunkit dramatiskt sedan 2007, och i längden kan inte ens den dysfunktionella hyresmarknaden hålla ihop bubblan. Del 2 kommer handla om varför detta fått ske, och hur Sjuklövern antagligen kommer att reagera på kraschen när den väl kommer. Tack för att ni läste, vi ses i kommentarsfältet!

Detta är en opinionstext. Den återspeglar skribentens personliga åsikter.